Dlaczego tak drogo?

Najczęstszym pytaniem zadawanym przez klientów po otrzymaniu wstępnej wyceny budowy domu (niezależnie od wycenianego zakresu robót) jest pytanie: dlaczego tak drogo? No cóż, odpowiedź na to pytanie jest złożona, ale w pełni racjonalnie uzasadniona. Ale po kolei.

Jaki projekt wybrać?

Klienci, podejmując decyzję o zrealizowaniu swoich marzeń poprzez budowę domu, najpierw muszą wybrać projekt. W zdecydowanej większości przypadków są to projekty typowe, które poddane pewnym zmianom w trakcie adaptacji nadają ostateczny kształt tym marzeniom. Tak więc w zależności od indywidualnego gustu inwestorzy wybierają „oczami” to, co im odpowiada (od uroczych domków w stylu dworkowym do prostych, ultranowoczesnych domów w formie przenikających się brył przestrzennych).

Następnym krokiem jest wybór projektu, który w odpowiedniej formie zewnętrznej posiadał będzie zakładany program użytkowy. Na tym etapie dokonuje się decyzji o liczbie potrzebnych sypialni, łazienek, wielkości kuchni, a także czy niezbędna będzie osobna spiżarnia i czy garaż koniecznie musi być dwustanowiskowy. W tym momencie często klienci podejmują wybór nieco „na wyrost” – np. dodatkowa sypialnia dla kolejnego, spodziewanego dziecka albo większy garaż, tak żeby w przyszłości drugie auto w rodzinie nie stało na podjeździe.

Jaki jest koszt budowy domu?

Gdy uda się pogodzić dwie powyższe kwestie – estetyki i założonego programu użytkowego, następuje pierwsza (teoretyczna) konfrontacja z kwestiami finansowymi. W znakomitej większości przypadków portale internetowe czy biura projektowe podają przy każdym prezentowanym projekcie „szacunkowy koszt budowy”. I tu - jak to się mówi - „jest pies pogrzebany”. Zgrabne określenie „szacunkowy koszt” jest bardzo nieprecyzyjne, bowiem każdy sprzedawca projektu przyjmuje własne zasady wyliczeń, które zwyczajnie wprowadzają klientów w błąd. Już wyjaśniam dlaczego.

Po pierwsze, różne są zasady kosztorysowania, czyli baza cenowa i sposób wyliczenia kosztów robocizny i sprzętu. Zazwyczaj, choć nie zawsze drobnym drukiem można się doszukać, że baza cenowa pochodzi np. z III kwartału 2013 roku. Czyli z czasów największego dołka na rynku nieruchomości. Ma się to nijak to obecnych cen – zarówno materiałów podstawowych, jak i kosztów najmu sprzętu i robocizny. Obecny boom na rynku budowlanym powoduje duże wzrosty wszystkich ww. elementów cenotwórczych. Tak więc przy założonej niskiej bazie wyliczona cena również jest niska.

Drugim aspektem jest kwestia tego, co jest liczone jako koszt domu. Każdy projekt ma w swoim podsumowaniu podane trzy parametry: powierzchnię użytkową, powierzchnię gospodarczą i powierzchnię całkowitą. I tu powstają nieporozumienia. Dla klienta najprostszym sposobem pozwalającym oszacować koszt budowy jest równanie: powierzchnia użytkowa x cena budowy m2 domu = ostateczny koszt. I tak ktoś, kto upatrzył sobie śliczny dom, który posiada cały konieczny program użytkowy o powierzchni np. 125m2 mnoży to przez średnią cenę rynkową, np. 2750zł/m2 i zakłada, że powinien on kosztować maksimum ok. 340 tys. złotych. A co z garażem? A co z kotłownią? A pokój na poddaszu opisany jako „strych” lub „schowek”? Czy te pomieszczenia nie mieszczą się na fundamentach i w kubaturze budynku? Dla budynków z poddaszami użytkowymi przy ściankach kolankowych powierzchnia po podłodze wynosi np. 100m2, ale użytkowa już 60m2. To, że tej przestrzeni przy ściance kolankowej nie można w pełni wykorzystać to jedna sprawa, ale to że trzeba ją całą wybudować – to druga.

Kolejną kwestią, sprytnie pomijaną przy podawaniu „szacunkowych kosztów budowy” jest nieuwzględnianie kosztów niezbędnych do poniesienia, a dotyczących instalacji. W części przypadków pomijane są takie „drobiazgi” jak przyłącza do budynku (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna), które – bagatela – mogą kosztować razem nawet kilkanaście tysięcy złotych. W innych, skrajnych przypadkach przy podawaniu kosztu budowy domu pomijane są CAŁE koszty instalacji (!!!) i podany jedynie koszt części budowlanej...

Idąc dalej, powszechnie spotykanym określeniem jest tzw. „stan pod klucz”. Dla niemal wszystkich przyszłych szczęśliwych posiadaczy własnego domu to określenie oznacza gotowy, w pełni wyposażony dom z podłogami, wykończonymi farbami lub płytkami ścianami, łazienką i kuchnią, w której można ugotować pierwszy obiad. Tyle że tak naprawdę określenie „pod klucz” zazwyczaj oznacza stan deweloperski, a w najlepszym razie koszt najtańszych paneli podłogowych i stolarki wewnętrznej. A co z całą resztą wyposażenia stałego domu? A garderoba? A kuchnia? Co z ogrodzeniem działki, bramą i furtką? A podjazd pod garaż i chodnik? Nie wspominam już nawet o pozostałych elementach wyposażenia ruchomego domu…

Biorąc pod uwagę tylko powyższe kwestie, łatwo można zrozumieć zaskoczenie klientów, które następuje podczas otrzymania rzeczywistego kosztorysu na wybudowanie domu.

Którą firmę budowlaną wybrać?

Następną sprawą związaną z oferowaną ceną jest sposób funkcjonowania firmy budowlanej. Chodzi o to, kto jest potencjalnym wykonawcą. W oczywisty sposób „znajomy majster z kilkoma chłopakami” zatrudnionymi „na lewo” przedstawi korzystniejszą ofertę, ponieważ nie ponosi wszystkich legalnych kosztów zatrudnienia i wyposażenia pracowników (ZUS, US, badania lekarskie, ubrania i sprzęt roboczy i inne stałe koszty pozapłacowe).

Jest jednak jeszcze jedna, być może najważniejsza sprawa związana z ostateczną, a nie „szacunkową” ceną budowy domu. Coś, czego nie da się wprost wycenić, a może kosztować nawet więcej niż dziesiątki tysięcy złotych różnicy w cenie pomiędzy skrajnymi wycenami. Chodzi o rzetelność, doświadczenie, elastyczność i terminowość ekipy wykonawczej. Krótko mówiąc – cena za spokój klienta.

Pomiędzy budowlańcami funkcjonuje takie powiedzenie, rodzaj złej wróżby – „obyś sobie sam dom budował”. Dopiero wówczas budowlaniec doświadcza tych wszystkich stresów, które związane są z procesem budowlanym od wyboru projektu, przez kwestie formalne po wybudowanie domu. Taka odmienna perspektywa powoduje zupełnie inne spojrzenie na to, co jest jego codziennością.

Tak więc odpowiedź na tytułowe pytanie: „dlaczego tak drogo?” jest złożona, ale można ją streścić w ten sposób: terminowo, zgodnie ze sztuką budowlaną i z dobrych materiałów dom musi kosztować. Tanio musi oznaczać byle jak, często wykonywane dwa razy i przy zszarganych nerwach klienta. Spokój przy realizacji marzenia o własnym domu ma swoją konkretną cenę.

Jak zweryfikować firmę? Opinie o firmach od rzeczywistych klientów portalu Oferteo są chyba najlepszym sposobem na wyszukanie rzetelnego wykonawcy domu.

Opracował:
Michał Lorek
Fundament - nadzór i realizacja inwestycji budowlanych